免租期费用引争议 租商铺要细看这些

  • 案情简介
    原告:
    某商业运营管理有限公司
    被告:钱某
    2018年6月22日,原告某管理公司作为出租人(甲方)与作为承租人(乙方)的某教育信息咨询服务有限公司,双方就某教育机构项目商铺签订了《某教育机构租赁合同》约定如下:
    甲方将案涉商铺出租给乙方作为儿童早教培训品牌的经营场所。
    3.2.2条约定:租赁期限为5年,2018.7.1-2019.12.31为经营免租期,合同计租日为2020.1.1。
    4.1条约定:商铺使用过程中的费用分为租金和综合管理费,其中综合管理费包含空调电费、新风系统电费和网络使用费用。2018.7.1-2019.6.30期间,租金单价为25元/平方米/月,月租金为24,300元;综合管理费为5元/平方米/月,月管理费为4,860元,费用合计为29,160元等。
    4.2条约定:甲方双方同意在上述租赁期内,租金和综合管理费按叁个月为一期进行预付结算。下一期租金和综合管理费由乙方在上一期租赁期限届满前15日内向甲方一次性支付。乙方签订租赁合同后15日内支付首期租金和综合管理费,甲方提供租赁发票。
    合同9.1条约定:在租赁期内,如因乙方未能按时足额结清当期租金和综合管理费,乙方应以当期应付租金和综合管理费总额为基数,自应付之次日起,按每日千分之一向甲方支付违约金。乙方欠租达15天,甲方有权单方面解除合同收回商铺并没收保证金,乙方在收到解除合同通知书之日无条件退场,否则,由此造成甲方的经济损失由乙方承担。
    合同同时对履约保证金、双方权利及义务、合同变更及终止、违约责任、合同效力、特别约定等进行了约定。

    2019年3月27日,原告某管理公司通过邮寄方式向被告钱某送达了《解约告知函》,该函主要载明:
    2018.7.1-2019.12.31为经营免租期,免租期内不用支付租金,但是综合管理费按合同5元/平方米/月,每季度应支付综合管理费14,580元。但截至2019.3.25,已经拖欠综合管理费等费用合计43,740元。
    按租赁合同违约责任9.1条约定,自2018.8.1-2019.3.25违约金欠付7,698.24元,另2018.7.15-2019.2.14拖欠公摊水电费11,858元,已连续超过15日,拖欠费用行为违反了合同约定,依据合同9.1条约定,原告符合单方解除合同的条件。如作出如下函告:1、自收函之日起原告正式与被告解除租赁合同关系等。
    同日,被告钱某对《解约告知函》进行了回函称,合同约定免租期至2019.12.31,并未约定在此期间需支付公摊水电费及综合管理费,被告经营过程中并不存在违约行为。2019.3.31,被告向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期间的综合管理费24,300元。



    案件结果
    一、被告钱某于判决生效之日起10日内支付原告某商业运营管理有限公司综合管理费19,440元以及违约金(违约金计算方法:以19,440元为基数,自2019年3月27日起,按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向原告支付违约金至付清之日止);
    二、被告钱某于本判决生效之日起十日内支付原告某商业运营管理有限公司律师费5,000元;
    三、驳回原告某商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
    如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费由被告钱某承担。
     
    律师说法
    依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。结合以上案件,主要有2个争议焦点值得注意:

    争议焦点一:案涉租赁合同约定的经营免租期内 该不该支付综合管理费?
    《中华人民共和国合同法》第125条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”。
    案件中,明确约定了经营免租的期限,但对经营免租期内免除的具体费用未做约定,导致经营免租期内是否应当免除综合管理费存在理解分歧。
    1、从通常来讲,在租赁合同中约定免租期条款系常见内容,通常认为免租期条款是承租人和出租人双方设定的一定免交租赁物租金的期限的条款。
    在房屋租赁合同中(通常租赁商铺的形式居多),租赁房屋在作为经营用房的初期阶段,囿于经营环境的培养周期、租赁物所处地段的商业氛围、商业模式等客观因素的影响,租赁物所产生的盈利能力处于蓄养阶段。
    出租人出于招商的目的,承租人则为了减少租金给付带来的经营成本压力,双方通过协商会设定一定期限免交租金,以利用在免租期限拓展市场,寻找潜在客户群,这也是行业比较普遍的现象,符合社会普遍认知。
    2、从案涉合同的相关约定来讲,已约定:商铺使用过程中的费用分为租金和综合管理费,其中综合管理费包含空调电费、新风系统电费和网络使用费用,已经进行了分别明确。
    因此,案涉租赁合同约定的经营免租期内承租人应当支付相应的综合管理费。
     
    争议焦点二:案涉租赁合同是否应当予以解除?
    案件中,被告确有迟延支付综合管理费的行为,但在收到解约告知函后,便及时向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期间的综合管理费。
    由于原、被告双方对案涉租赁合同所约定的经营免租期内免除的具体费用存在理解分歧,造成了综合管理费的迟延履行,虽被告不能以此为由拒付综合管理费,但该行为并未使当事人一方甚或双方的合同目的无法实现。
    原告基于善良债权人的义务应就催告函与解约告知函间确定合理间隔期限,发出催告函与解约告知函之间仅时隔5日,结合在案证据与后续履行情况,其间隔时间明显过短。
    而被告本意并非恶意拖欠综合管理费,而后积极履行。
    因此,原告要求被告返还案涉商铺并支付至搬离之日止的占用使用费的诉讼请求,不能受到支持。

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